土地評(píng)估產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價(jià)中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場(chǎng)化改革的進(jìn)展，對(duì)原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行重新配置；國(guó)有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤(pán)活；農(nóng)用地市場(chǎng)開(kāi)始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育；各級(jí)政府逐步提高了土地出讓過(guò)程中的招標(biāo)、拍賣(mài)比例，等等。這些市場(chǎng)化取向的改革都對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)提出了更多的市場(chǎng)需求，客觀上要求土地評(píng)估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場(chǎng)上的客觀要求，1993年，原國(guó)家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規(guī)定對(duì)土地估價(jià)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試。
可以說(shuō)，土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的，到現(xiàn)在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度 在我國(guó)土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中，地價(jià)問(wèn)題一直是核心問(wèn)題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)到城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，從出讓地價(jià)到國(guó)企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營(yíng)城市，土地估價(jià)從無(wú)到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、征地區(qū)片價(jià)等地價(jià)體系；
建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)與公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度；
建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
2003年12月19日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]101號(hào)文)，明確規(guī)定土地估價(jià)師是根據(jù)目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)資格之一，進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用，這是國(guó)務(wù)院對(duì)土地估價(jià)行業(yè)二十多年來(lái)改革和發(fā)展的充分肯定。
2.形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。 已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了《土地估價(jià)師資格考試系列教材》、《城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)》、《中國(guó)城市地價(jià)圖集》、《城市地產(chǎn)評(píng)估》等專著和眾多研究報(bào)告，有超過(guò)60個(gè)高等院校開(kāi)設(shè)了土地估價(jià)的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一只具有規(guī)模、專門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍 現(xiàn)在，全國(guó)共有2萬(wàn)多名具有資格的土地估價(jià)師，其中執(zhí)業(yè)注冊(cè)的土地估價(jià)師上萬(wàn)人，執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)2000家。經(jīng)過(guò)脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。
4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè) 據(jù)有關(guān)部門(mén)的不完全統(tǒng)計(jì)，1992年以來(lái)，全國(guó)土地出讓金收人累計(jì)達(dá)1萬(wàn)多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設(shè)，對(duì)改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)起了積極作用。這其中出讓地價(jià)評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是土地使用權(quán)出讓和土地市場(chǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)工作。
5.有力地配合國(guó)有企業(yè)改革 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，全國(guó)共完成了近6萬(wàn)家改制企業(yè)的土地評(píng)估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國(guó)家土地局和現(xiàn)國(guó)土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200多家，涉及宗地超過(guò)10萬(wàn)宗，其中包括了中石油、中石化、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國(guó)有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。
6.土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路 2002年，國(guó)土資源部按照國(guó)務(wù)院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理方式，強(qiáng)化了行業(yè)自律，有力促進(jìn)了行業(yè)自律組織建設(shè)。目前，已有28個(gè)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，僅2004年，就有十多個(gè)省市成立了土地估價(jià)的行業(yè)自律組織。通過(guò)幾年的改革，土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。