如何用好一份房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告？做好這5點(diǎn)是關(guān)鍵！
從風(fēng)險(xiǎn)偏好來看，房地產(chǎn)類抵押物在目前的金融市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)屬于較為優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保物。一方面，房地產(chǎn)的參照物較多，價(jià)值更容易確定；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)值相對(duì)其他擔(dān)保物而言更為穩(wěn)定，處置也較為便利。但從實(shí)踐工作情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入到清收拍賣環(huán)節(jié)中，原有的評(píng)估價(jià)值與最終的處置價(jià)值往往會(huì)出現(xiàn)較大的差別。
拋開市場(chǎng)交易心理的影響因素，不得不說商業(yè)銀行在審批以及貸后跟蹤過程中，都存在未能仔細(xì)分析房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的內(nèi)容，也未能有效甄別同一區(qū)域不同類別房產(chǎn)的價(jià)值差距，陷入了形而上學(xué)的陷阱。
所以，要控制房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，就要用好評(píng)估報(bào)告，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手：
在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)過程中，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考評(píng)：
首先，要嚴(yán)格管控評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。金融機(jī)構(gòu)在引入評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)著重核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本材料，包括工商運(yùn)營、評(píng)估資格以及從業(yè)人員等三類。不僅要確保評(píng)估機(jī)構(gòu)擁有正常運(yùn)營的能力，而且要核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)自身的從業(yè)資質(zhì)以及從業(yè)人員工作能力。部分地區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估土地資產(chǎn)時(shí)，需要根據(jù)管理機(jī)構(gòu)下發(fā)的評(píng)估地域開展評(píng)估工作。如果超越評(píng)估地域限制，所得出的評(píng)估結(jié)果可能歸為無效。
其次，建立對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的考評(píng)機(jī)制。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立年度的考評(píng)機(jī)制，由專人跟蹤評(píng)估機(jī)構(gòu)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)果應(yīng)用成效。并且制定對(duì)應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)考評(píng)機(jī)制，確保對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)中“能者上、庸者下、劣者汰”的管理原則，
其次，要通過書面協(xié)議確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為第三方服務(wù)提供者，其最終形成的評(píng)估結(jié)果以及產(chǎn)生的影響是由聘用方承擔(dān)的。所以，在與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂《合作協(xié)議》或《委托協(xié)議》時(shí)，至少需要明確評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估標(biāo)的所采用的方法、評(píng)估過程中對(duì)評(píng)估標(biāo)的描述的細(xì)節(jié)性要求以及機(jī)構(gòu)對(duì)最終出具的評(píng)估結(jié)果所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，讓評(píng)估機(jī)構(gòu)明確自身的違約成本。
筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)的具體類型來確定評(píng)估方法。
針對(duì)一般性住宅
可以采用市場(chǎng)法開展評(píng)估工作。在評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法做出評(píng)估結(jié)論后，審查人員可以根據(jù)選為對(duì)比標(biāo)的房產(chǎn)的坐落，利用網(wǎng)絡(luò)公開售賣信息進(jìn)行交叉復(fù)核，從而驗(yàn)證評(píng)估報(bào)告中的標(biāo)的價(jià)值是否合理。
針對(duì)于商業(yè)公建
大多采用市場(chǎng)法或成本法進(jìn)行估值。但是由于商業(yè)公建所處的區(qū)域、路段、樓層不同，且同類型對(duì)比標(biāo)的數(shù)量有限。所以審查人員在看到評(píng)估價(jià)值后，要查閱標(biāo)的的取得方式以及取得價(jià)值，必要時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)的所有者提供對(duì)應(yīng)的合同和發(fā)票進(jìn)行驗(yàn)證，防止出現(xiàn)過度溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)于工業(yè)廠房
采用成本法的情況較多。審查人員在查閱評(píng)估報(bào)告時(shí)，需要注意的是工業(yè)廠房取得方式。如果為自建，就需要區(qū)分工業(yè)廠房的施工結(jié)構(gòu)、使用的材料以及專業(yè)用途。即便都是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，也會(huì)出現(xiàn)因使用的鋼筋φ值不同出現(xiàn)價(jià)值偏差。如果為購買甚至于拍賣所得，就需要查看取得的證明材料，驗(yàn)證評(píng)估價(jià)值是否與實(shí)際價(jià)值存在偏離。
當(dāng)然，如果采用成本法估價(jià)，可能會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值偏低的情況，從而降低授信客戶的貸款額度，但是作為評(píng)審人員，應(yīng)當(dāng)明確收益與安全的平衡點(diǎn)，確保房地產(chǎn)抵押類業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
作為審查人員，一般無法做到現(xiàn)場(chǎng)查看所有的房地產(chǎn)情況，所以在使用評(píng)估報(bào)告時(shí)，需要檢查評(píng)估報(bào)告是否已經(jīng)披露了下述信息。
在房地產(chǎn)的準(zhǔn)入性審查時(shí)，審查人員需要注意房地產(chǎn)權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議；是否用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)；是否列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；是否已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；是否存在查封、扣押等情況限制。否則后續(xù)操作無法予以落實(shí)。
在房地產(chǎn)的價(jià)值審查時(shí)，審查人員需要注意房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)性差別。例如，針對(duì)于一般性住宅，需要甄別所屬小區(qū)屬于項(xiàng)目開發(fā)的第幾期。因?yàn)榘凑臻_發(fā)商的項(xiàng)目建設(shè)過程均是采用逐次開發(fā)，但由于戶型，朝向以及周邊配套距離等不同，售價(jià)會(huì)出現(xiàn)差別。而商業(yè)公建的價(jià)值細(xì)節(jié)問題主要集中在層高以及開間的大小，這決定了公建能否分割以及通過改造增加使用價(jià)值的可能。
在房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利篩查過程中，需要關(guān)注是否存在抵押、租賃以及工程施工費(fèi)用等他項(xiàng)權(quán)利。特別是在工業(yè)廠房的評(píng)審中，尤其要注意廠房建設(shè)用地的取得方式是否已經(jīng)在評(píng)估報(bào)告中披露。因?yàn)椴糠值貐^(qū)在招商引資的過程中，為了提高工業(yè)園區(qū)的入住率，對(duì)于土地費(fèi)用往往會(huì)給予先征后返的優(yōu)惠，但同時(shí)也會(huì)對(duì)買賣附加條件。如果評(píng)估報(bào)告未能對(duì)此予以揭示，會(huì)對(duì)后續(xù)的處置造成影響。
防微杜漸，建立現(xiàn)場(chǎng)
與非現(xiàn)場(chǎng)檢查的動(dòng)態(tài)管理
當(dāng)評(píng)估報(bào)告經(jīng)過放款環(huán)節(jié)后，貸后管理人員往往會(huì)忽略對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的檢視。但實(shí)際上，評(píng)估報(bào)告雖然只是對(duì)某一個(gè)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)情況的評(píng)價(jià)，但恰恰是這種時(shí)點(diǎn)的評(píng)價(jià)，可以作為貸后管理工作中房地產(chǎn)情況的對(duì)比參照物。
筆者就曾遇到一個(gè)實(shí)例，某村鎮(zhèn)土地上建設(shè)的工業(yè)廠房辦公樓，由于土地性質(zhì)發(fā)生了變更，因此對(duì)土地的證照重新進(jìn)行了換發(fā)。但是由于房地產(chǎn)抵押在前，且是按照當(dāng)時(shí)評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容進(jìn)行的抵押登記描述，換發(fā)后的證照雖然總面積未變，但樓層以及宗地都發(fā)生了改變（土地重新勘驗(yàn)）。導(dǎo)致抵押登記結(jié)果與實(shí)際情況出現(xiàn)不符。
但由于忽略了對(duì)抵押物的現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，也沒有查閱對(duì)應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，融資銀行也就未能及時(shí)變更登記內(nèi)容。導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)了抵押登記可能歸于無效的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)于評(píng)估報(bào)告信息應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，定期及時(shí)的將房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)與非現(xiàn)場(chǎng)情況結(jié)合對(duì)比，發(fā)現(xiàn)可能潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)銀行自身要注意收集和積累房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料，對(duì)于價(jià)值出現(xiàn)波動(dòng)的區(qū)域或標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)建立定期或不定期的復(fù)核評(píng)估制度。選用獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)原有的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行背對(duì)背的重估，以便互相甄別，檢驗(yàn)前期評(píng)審擔(dān)保價(jià)值是否保持足值。從而豐富自身對(duì)價(jià)值偏差的判斷條件和能力，提高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)效率。